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什么是商住房？商品房和住宅房的区别

2025-05-16 09:18:35

作者：装修家博会

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房,商品房则属于普通住宅.产权70年。住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。购房者在买房的时候应该注意商业住宅和商品住房区分开来，由于土地性质不同，商业住宅产权也和普通商品房产权不同。相信不少购房者在买房的时候都会有此类疑惑，商品房和住宅房的区别是什么？什么是商住房？下面小编为大家讲解。

商品房和住宅房的区别：

没有太大的区别，商品房和住宅房是一个概念，但是，如果是商住房和商品房、住宅房就由区分了。

什么是商住房？

1. 商住房50年产权，产权到期后，要给国家缴纳土地出让金，具体怎么续期，不得而知，因为公寓这种形式的房子目前还没有到期的。纯住宅70年产权，缴纳一定费用，到期后自动续期。

2.商住房不能落户口，纯住宅可以落户。

3.商住房说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了N多的公寓。所以它是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，最后把商业用电改为民用电，给通燃气。但是水一般就是商业用水，改不了，目前民用水是3.9元一吨，商业用水7块多一吨。

4.商住房居住密度大，一般从7-20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多，背景复杂，所以环境很难保障。纯住宅一般一层2-4户居多，住着比较安静，舒适度也大大提高。（还迁房，限价房和经济适用房除外）

5.商住房几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型，俗称墩子楼。纯住宅一般板楼居多，南北通透，和双阳户型居多。所以纯住宅要比商住房（公寓）单价贵，当然LOFT除外。

6.商住房超小户型较多，以40-80为主，总房款要便宜很多，对于资金不太富裕的家庭值得考虑。

纯住宅一般小户型也得70-90之间，没有太小的户型，单价又贵，所以总房款一般会高些。

7.商住房几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域。

8.在京购房审条件时，商业立项改住宅的房产不列入家庭房产考核。也就是说，已有两套住宅的京籍家庭，可购买商住住宅。非京籍家庭，无论是否符合纳税或社保条件，都可买商住房。

与原有土地性质不同用途房产的利弊

弊端主要有以下几点：

1、使用年限

商品房和住宅房的区别，商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。

产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。

40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期限满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

2、交易税费

初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。

3、按揭方式

商品房和住宅房的区别，大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。

4、日常生活成本

如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

5、设计标准

设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。

6、落户问题

无法迁入户口

优点主要有以下几点：

1、关于保值性